True Real Estate · Инвестиционное предложение
NEXA Royal Oasis Black Edition
−$20,000
скидка на юнит при 100% оплате
Суть предложения
- Комплекс: NEXA Royal Oasis Black Edition (Букит, Пандава) — первый 5⭐ отельный комплекс в этой части Букита, 79 апартаментов, отельный сетевой формат с программой лояльности, 5 минут до пляжей Меласти и Пандава
- Юнит: Апартаменты 412S и 413S, 4-й этаж, Ocean View
- Площадь: 37 м² каждый
- Застройщик: NEXA · управляющая компания — AUMANA Management
- Дата готовности: 2-й квартал 2028 года
- Разрешение на строительство (PBG): получено 6 января 2026 (Kabupaten Badung, Бали)
- Цена: $125,000 за юнит при 100% оплате — вместо $145,000, экономия $20,000 на юните
- Доходность год 1 (от полной цены): 13,60% — базовый сценарий финмодели
Ключевые параметры объекта · факт
Апартаменты 412S и 413S
Ocean View · 4-й этаж
Leasehold
условия владения
77 лет, полностью оплачен
включён в цену юнита
PBG
разрешение на строительство
Выдано 6 января 2026
SK-PBG-510305-06012026-013, Kabupaten Badung
Условия оплаты · Апартамент 412S
100% оплата · скидка за полную сумму
Планировка и расположение · Апартамент 412S
Информация о юните
Планировка юнитов · 37 м²
Расположение 412S и 413S · 4-й этаж
Вид на океан с 4-го этажа
Финансовая модель · апартамент 412S $125,000
Базовый сценарий · год 1
| ADR | Загрузка | Выручка/год | Чистый доход/год | Доходность (от полной цены) | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|
| $136 | 75% | $37,241 | $17,000 | 13,60% | 7,35 года |
Чистый доход по месяцам · год 1 эксплуатации
Чистый доход / месяц
Структура расходов, $
Налог · 10%
Комиссия OTA · 10%
Комиссия управляющей компании · 20%
Сервисный сбор · 5%
Операционные расходы · 17%
Выход из инвестиции через 5 лет
Результат инвестора при выходе через 5 лет
Сценарий учитывает арендный доход за 5 лет и продажу объекта в конце периода. Стоимость выхода рассчитана при доходности 10% для следующего инвестора, за вычетом комиссии 5% и налога 10%.
Чистый арендный доход за 5 лет
$107,667
38 месяцев аренды с июля 2028 · $34,000 чистого дохода в год · $53,833 на юнит
Чистая сумма от продажи
$289,000
цена $340,000 минус комиссия 5% и налог 10%
Итого за 5 лет
$396,667
арендный доход + чистая сумма от продажи
Чистая прибыль
+$146,667
58,7% от вложенной суммы за 5 лет
Подробный расчёт по шагам
| Шаг расчёта | Как считается | Сумма |
|---|---|---|
| Чистый доход от аренды за 5 лет | $34,000 в год × 38 месяцев · июль 2028 — август 2031 | $107,667 |
| Расчётная цена продажи | $34,000 ÷ 10% доходности покупателя | $340,000 |
| Комиссия при продаже | 5% от цены продажи | −$17,000 |
| Налог при продаже | 10% от цены продажи | −$34,000 |
| Чистая сумма от продажи | $340,000 − $17,000 − $34,000 | $289,000 |
| Итого за 5 лет | аренда $107,667 + продажа $289,000 | $396,667 |
| Первоначальные инвестиции | два юнита при 100% оплате | $250,000 |
| Чистая прибыль за 5 лет | $396,667 − $250,000 | +$146,667 |
Расчёт суммы при продаже
Расчётная цена продажи
$340,000
Комиссия 5%
−$17,000
Налог 10%
−$34,000
Чистая сумма от продажи
$289,000
Расчётная стоимость объекта на 5-й год — $340,000 при чистом доходе $34,000 в год и доходности 10% для следующего инвестора.
Доходность за 5 лет
58,7% от вложенного
Внутренняя норма доходности (IRR)
10,8% годовых
Мультипликатор возврата
1,59× за 5 лет
Расчёт выполнен на основе указанных параметров финансовой модели и сценария продажи в конце 5-го года. Горизонт — 5 лет от сделки (сентябрь 2026 — сентябрь 2031); IRR учитывает, что арендный доход начинается в июле 2028 года.
Аренда существующих комплексов рядом
По данным Estate Market (Booking/Airbnb), Букит. Точные помесячные цифры — с публичных страниц статистики Estate Market по каждому объекту (ссылки под каждой карточкой).
Rahya Villas Complex
Средняя цена/ночь$89
Диапазон цены$68–112
Заполняемость84%
Площадь55 м²
Тип юнитаАпартамент с видом на бассейн
Цена и заполняемость по месяцам · Estate Market
Выручка и прибыль по месяцам · Estate Market
The Ungasan Clifftop Resort
Средняя цена/ночь$767
Диапазон цены$670–972
Заполняемость72%
Площадь60 м²
Тип юнитаНомер с видом на сад
Цена и заполняемость по месяцам · Estate Market
Выручка и прибыль по месяцам · Estate Market
Two Palms Bingin
Средняя цена/ночь$121
Диапазон цены$109–130
Заполняемость96%
Площадь25 м²
Тип юнитаГостиничный номер
Цена и заполняемость по месяцам · Estate Market
Выручка и прибыль по месяцам · Estate Market
White Residence by Iji
Средняя цена/ночь$71
Диапазон цены$62–80
Заполняемость71%
Площадь45 м²
Тип юнитаАпартамент с видом на океан
Цена и заполняемость по месяцам · Estate Market
Выручка и прибыль по месяцам · Estate Market
Инфраструктура комплекса
Ресторан, бар, кофейня — посадка рассчитана на весь номерной фонд
Просторная зона ресепшн и лобби
Общий бассейн, руфтоп
Спортзал, спа
Багги-сервис до пляжей и инфраструктуры
Детская зона
О застройщике NEXA
NEXA — застройщик премиального сегмента на Бали, портфель проектов 19 667 м² за 5+ лет.
Направления: NEXA Development (строительство и девелопмент), NEXA Management (управление недвижимостью), NEXA Agency (продажа недвижимости), NEXA Design and Architecture, NEXA Furniture.
Награды: Asia Pacific Property Awards 2024–2025 (проект Wood Residence), Luxury Lifestyle Awards 2025 — Best Luxury Hotel Development (проект Oasis Hotels Collection).
Управляющая компания комплекса — AUMANA Management.
Текущий прогресс строительства
Август 2026
Июль 2026
Контакты